Genel

Kiracının Tahliyesinde Hukuki Süreç ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Giriş

Sakarya’da bir avukat olarak, tahliye taahhüdü ile kiracının tahliyesi konusunda sık sık danışmanlık talepleri alıyorum. Özellikle gayrimenkul sahibi müvekkiller, kiracılarını nasıl ve ne şekilde tahliye edebileceklerini, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını ve sürecin nasıl işlediğini merak ediyorlar. Bu makalede, Sakarya’da avukat perspektifiyle, tahliye taahhüdünün hukuki altyapısını, dava veya icra süreçlerini ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele alacağım.


Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte veya koşullarda kiralanan gayrimenkulü boşaltacağını yazılı şekilde beyan etmesidir.

  • Yazılı Şekil Şartı: Geçerli bir tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak düzenlenmelidir.
  • Açık Tarih: Kiracı, hangi tarihte taşınmazı boşaltacağını net bir şekilde beyan etmelidir.
  • Kiracının Özgür İradesi: Baskı altında veya hileli yöntemlerle alınan taahhütler geçersiz sayılabilir.

Tahliye Taahhüdünün Hukuki Dayanakları

1. Türk Borçlar Kanunu (TBK)

  • TBK m. 352: Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının sözleşme süresi dolmadan dahi tahliyesini talep edebilir.
  • TBK m. 350 vd.: Genel tahliye sebepleri düzenlenir; ancak tahliye taahhüdü, bu genel sebeplerin dışında özel bir tahliye yöntemi sunar.

2. İcra ve İflas Kanunu (İİK)

  • İİK hükümleri: Geçerli bir tahliye taahhüdü, icra yoluyla hızlı tahliye imkânı sunar. Kiraya veren, icra dairesine başvurarak tahliye emri düzenlenmesini talep edebilir.

3. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)

  • Mahkeme aşamasında uygulanacak usul kurallarını ve itiraz süreçlerini belirler.

Tahliye Taahhüdüyle Kiracının Tahliyesi Süreci

1. Geçerli Tahliye Taahhüdünün Düzenlenmesi

  • Belgeyi Okutma ve İmzalatma: Kiracının taahhüdü tüm detaylarıyla bildiğini ve kendi hür iradesiyle imzaladığını kanıtlayabilmek önemlidir.
  • Noter Onayı (Önerilir): Her ne kadar zorunlu olmasa da, noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhüdü, ileride çıkabilecek “imza inkarı” veya “zorlama” iddialarını bertaraf edebilir.

2. İcra Takibinin Başlatılması

Kiracı, taahhütte belirtilen tarihte evi veya işyerini boşaltmazsa, kiraya veren icra dairesine başvurarak tahliye emri düzenlenmesini talep edebilir.

  • Tahliye Emri: İcra dairesi, kiracıya kiralananı boşaltması için yasal süre verir.
  • Kiracının İtiraz Hakkı: Kiracı, tahliye emrine itiraz ederek süreci durdurma yoluna gidebilir.

3. İtirazın Kaldırılması ve Mahkeme Süreci

Kiracının itiraz etmesi hâlinde, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi veya İcra Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılması davası açmalıdır.

  • Geçerli Tahliye Taahhüdü: Mahkeme, tahliye taahhüdünün hukuka uygun yapıldığını tespit ederse itirazı kaldırır.
  • Hızlı Sonuç: Normal tahliye davalarına göre, tahliye taahhüdü ile açılan davalar genellikle daha hızlı sonuçlanır.

4. Zorla Tahliye ve Teslim

Mahkeme kararı veya itirazın kaldırılması kararı kesinleştiğinde, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi yapılır. Bu aşamada, gerekirse kolluk kuvvetlerinden destek alınarak kiracının taşınmazı boşaltması sağlanır.


Tahliye Taahhüdünün Geçersiz Sayılabileceği Durumlar

  1. Baskı, Zorlama veya Hile: Kiracının isteği dışında, tehditle veya yanıltıcı bilgilerle imzalatılan tahliye taahhüdü geçersizdir.
  2. Şekil Şartına Uyulmaması: Yazılı şekil şartı, tarihi veya imzası eksik olan taahhütler tartışmaya açıktır.
  3. Yanlış Tarih veya Belirsiz İfade: Tahliye edilecek tarihin net belirtilmemesi, süreci uzatabilir veya geçersiz kılabilir.

Sakarya’da Avukat Arda GİRGİN olarak, kiraya veren müvekkillerime her zaman geçerli ve doğru şekilde düzenlenmiş tahliye taahhüdü almalarını öneriyorum. Aksi takdirde mahkeme sürecinde kiracının ileri süreceği itirazlar sonucu dava beklenenden uzun sürebilir.


Sık Sorulan Sorular

  1. Tahliye Taahhüdü Geçerli Süre İçinde Düzenlenmezse Ne Olur?
    Taahhüt, kira sözleşmesi devam ederken veya sonrasında düzenlenebilir. Ancak, sözleşmenin başlangıç aşamasında imzalatmak da yaygın bir uygulama. Önemli olan, kiracının tarih ve imza konularında bilgilendirilmiş olmasıdır.
  2. Tahliye Taahhüdüyle Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer?
    İtiraz olmaması hâlinde, birkaç hafta içinde tahliye emri kesinleşebilir. Ancak kiracının itirazlarıyla süreç birkaç ay uzayabilir. Yine de tahliye taahhüdü, genel tahliye davalarına oranla daha hızlı sonuçlanır.
  3. Kiracı, Tahliye Taahhüdünü İmzaladıktan Sonra Pişman Olabilir Mi?
    Kiracı, “baskı veya hile” gibi geçersizliğe yol açacak sebepler öne sürebilir. Ancak bunların ispat edilmesi gerekir. Geçerli şekilde imzalanmış tahliye taahhüdünde “pişmanlık” tek başına yetersizdir.

Sonuç

Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte veya koşulda boşaltmayı üstlendiği hukuki bir belgedir. Sakarya’da bir avukat olarak edindiğim tecrübeler, doğru ve hukuka uygun şekilde düzenlenmiş tahliye taahhüdünün, müvekkillerime daha hızlı ve etkili sonuçlar sağladığını gösteriyor. İcra takibi ve dava süreçleri de buna bağlı olarak kısalmakta ve olası anlaşmazlıklar minimize edilmektedir.

Eğer Sakarya’da kiracı tahliye davası açmak veya tahliye taahhüdü hazırlamak istiyorsanız, mutlaka uzman bir avukata danışarak süreci yönetmenizi tavsiye ederim. Böylece hem hak kaybı yaşamaktan kaçınır hem de yasal prosedürleri sorunsuzca tamamlama fırsatı bulursunuz.


Bu makale, genel bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Spesifik uyuşmazlıklarınız için bir avukata başvurmanız önerilir.