Aldatmaya Dayalı Tapu İptal Ve Tescil

Giriş
Aldatma fiiline dayalı tapu iptal davaları, bir kişinin hileli davranışlarla kandırılarak taşınmazını devretmesi durumunda, tapu kaydının iptali ve mülkiyetin eski hale getirilmesi için açılan davalardır. Bu davalar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Yargıtay ve Hukuk Genel Kurulu içtihatları, aldatma kavramının kapsamını ve tapu iptali süreçlerini şekillendirmiştir.

1. Hukuki Dayanaklar

Tapu iptal davalarının temel hukuki dayanakları şunlardır:

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 36: Bir sözleşmenin taraflarından birinin diğerini aldatması (hile yapması) halinde, aldatılan tarafın sözleşmeyle bağlı olmadığı düzenlenmiştir.
• TBK m. 39: Aldatıldığını öğrenen tarafın, bir yıl içinde sözleşmeyi iptal etmesi gerektiği belirtilmiştir. Aksi halde işlem onanmış sayılır.
• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023: Tapu siciline güven ilkesini düzenleyerek, tapu kayıtlarına dayanarak mülkiyet kazanan iyiniyetli üçüncü kişileri korur.
• TMK m. 1024: Yolsuz tescil durumunda, iyiniyetli olmayan üçüncü kişilerin sicile güven ilkesi kapsamında korunamayacağı hükme bağlanmıştır.

Bu hükümlere göre, bir taşınmazın hileli yollarla devredilmesi halinde, aldatılan tarafın tapu iptali ve tescil talebiyle dava açma hakkı bulunmaktadır.

2. Dava Süreci ve İspat Yükü

Tapu iptali ve tescil davası, aldatma sebebiyle taşınmazını devreden mağdur tarafından açılır. Davanın görüleceği yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.

İspat yükü davacı üzerindedir. Aldatma iddiasında bulunan taraf, hileyi kanıtlamak zorundadır. Hile bir haksız fiil niteliğinde olduğu için her türlü delille ispat edilebilir. Tanık beyanları, yazılı belgeler, mesaj kayıtları, para transferlerine ilişkin banka kayıtları gibi deliller, hileyi kanıtlamak açısından önemlidir.

Mahkeme, hile iddiasını değerlendirirken şu üç unsurun varlığını araştırır:

1. Aldatma fiili: Davalı, davacıyı bilerek yanlış bir kanaate sevk etmiş olmalıdır.
2. Aldatma kastı: Davalı, davacıyı taşınmaz devri gibi bir hukuki işlemi yapmaya yönlendirmek amacıyla kasten hareket etmelidir.
3. İlliyet bağı: Aldatma fiili ile yapılan işlem arasında bir bağlantı bulunmalıdır. Davacı, yapılan hile olmasaydı taşınmazı devretmeyeceğini kanıtlamalıdır.

Resmi senetler, aksi ispatlanmadıkça geçerli kabul edilir. Tapu müdürlüğündeki beyanların aksini iddia eden davacının, mahkemeyi ikna edecek güçlü deliller sunması gerekir.

3. Örnek Yargıtay Kararları

Örnek 1: Akraba Aracılığıyla Hileli Devir
Yargıtay, bir taşınmaz malikinin, damadı tarafından “kredi çıkartılacağı” vaadiyle kandırılıp tapuya götürüldüğü ve taşınmazını kızına devrettiği bir davada, işlemin hileli olduğunu kabul etmiş ve tapu iptaline karar vermiştir. Kararda, satış bedelinin ödenmemesi, taraflar arasındaki güven ilişkisi ve işlemin olağan dışılığı vurgulanmıştır.

Örnek 2: Evlilik Vaadiyle Devir
Yargıtay, yaşlı bir adamın, kendisinden genç bir kadın tarafından evlilik vaadiyle kandırılarak taşınmazını devrettiği bir olayda, devrin aldatma sonucu gerçekleştiğine hükmetmiş ve tapu kaydının iptal edilmesine karar vermiştir.

Örnek 3: Yanlış Daire Satışı
Başka bir olayda, davacı, almak istediği yüksek değerli bir daire yerine yanlışlıkla daha düşük değerli bir başka dairenin kendisine satıldığını iddia ederek tapu iptali talebinde bulunmuştur. Ancak mahkeme, davacının kendi dikkatsizliği nedeniyle yanlış işlem yaptığını ve ortada hile bulunmadığını belirterek davayı reddetmiştir.

Bu örnekler, Yargıtay’ın hileye dayalı tapu iptal davalarında nasıl bir inceleme yaptığını ve hangi kriterlere göre karar verdiğini göstermektedir.

4. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Tapu iptal davalarında bazı temel zorluklar ortaya çıkmaktadır:

• İspat Güçlüğü: Resmi senetlerde yer alan beyanların aksini kanıtlamak zor olabilir. Mahkemeler, aldatma iddiasının ciddi ve güçlü delillere dayanmasını bekler.
• İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması: Hileli işlemle taşınmazın üçüncü kişilere devri halinde, TMK m. 1023 gereği iyi niyetli alıcıların mülkiyet hakkı korunabilir.
• Hak Düşürücü Süreler: Hile iddiası, aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıl içinde mahkemeye taşınmalıdır.
• Muvazaa ile Karışması: Bazı durumlarda, hileli işlemler muvazaalı işlemlerle karıştırılmaktadır. Oysa hilede bir taraf kandırılırken, muvazaada taraflar işlemi bilinçli olarak danışıklı şekilde yapmaktadır.
• Ceza Hukuku ile İlişkisi: Hileli tapu devri, ceza hukukunda dolandırıcılık suçunu oluşturabilir. Bu durumda, hem hukuk hem de ceza mahkemelerinde yargılama süreçleri yürütülebilir.

5. Sonuç ve Öneriler

Aldatma fiiline dayalı tapu iptal davaları, mülkiyet hakkının korunması ile tapu siciline güven ilkesi arasında bir denge kurmaya çalışmaktadır. Hukuk düzeni, bir yandan aldatılan tarafı korurken, diğer yandan tapu siciline güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişilerin haklarını da gözetmektedir.

Hileli tapu devirlerine karşı şu önlemler alınabilir:

• Tapu işlemlerinde sıkı denetim sağlanmalı: Tapu müdürlükleri, yaşlı ve okuma yazma bilmeyen maliklerin taşınmaz devri yaparken daha dikkatli hareket etmesini sağlamalıdır.
• Hukuki danışmanlık teşvik edilmeli: Taşınmazını devretmek isteyen kişilere, işlem öncesinde avukat desteği almaları önerilmelidir.
• Yasal düzenlemeler güçlendirilmelidir: Özellikle hak düşürücü sürelerin esnetilmesi ve haksız kazanç elde edenlerin tazminat yükümlülüğüne tabi tutulması gibi düzenlemeler üzerinde çalışılabilir.

Bu tür davalarda, “aldatan korunmaz” ilkesi temel alınarak karar verilmelidir. Ancak gerçekten gönüllü yapılan işlemlerin sonradan hile iddiasıyla iptal edilmemesi için kanıt standartlarının sıkı tutulması önemlidir. Mahkemeler, her somut olayı dikkatlice inceleyerek adil bir denge kurmalıdır.