İmar Kanunu’nun 29. Maddesinde:
‘Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.’ Hükmü yer almaktadır.
Yine Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 54. Maddesi 2. Fıkrasında:
‘Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.’ Denilmekte ve aynı maddenin 5. Fıkrasında:
‘Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.’ Hükmü yer almaktadır.
Bu durumda, 5 yıllık ruhsat süresi içinde inşası tamamlanmayan yapılar için, yine 5 yıllık ruhsat süresi içerisinde ruhsat yenileme talebinde bulunulması gerekmektedir. Bu 5 yıllık ruhsat süresi içerisinde yenileme talebinde bulunup bulunulmamasına göre 2 hukukî sonuç söz konusu olacaktır:
1- Eğer 5 yıllık ruhsat süresi içinde talepte bulunulursa, yapı için ruhsat alındığı tarihteki mevzuat ve imar planı yenileme talebi üzerine verilecek olan ruhsat için de geçerli olacaktır. Bu durum, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 54. Maddesi 3. Fıkrasında harfiyen hüküm altına alınmıştır: ‘Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir.’ Ancak, yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin hususlar bu hükmün istisnasını oluşturmaktadır. Bu hususlar için, yenileme tarihindeki yürürlükte olan mevzuat uygulanacaktır. 5 yıllık ruhsat tarihi geçirildikten sonra bulunulan yenileme taleplerinde ise, mevcut yapı için, ruhsat verilen tarihteki değil, yenileme tarihindeki yürürlükte olan mevzuat ve imar planları uygulanacaktır.
2- Diğer husus, maliklerin muvafakatine ilişkindir. Eğer 5 yıllık ruhsat süresi içerisinde yenileme talebinde bulunulursa tüm maliklerin muvafakatine gerek yoktur. İlgili kişinin talebi yeterli olacaktır. Ancak, 5 yıllık ruhsat süresinden sonra talepte bulunulması durumunda, yeniden ruhsat verileceği için, tüm parsel maliklerinin muvafakati gerekmektedir.
Öte yandan, ruhsat talebinde bulunulmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak addedileceği için, idari yaptırım uygulanması söz konusu olacaktır. Ancak, burada da şöyle bir ayrıma gidilmesi gerekir: Sadece ruhsat süresinin dolmuş olması, ruhsat süresi içerisinde yapılan inşaat faaliyetlerini hükümsüz hale getirmez. 5 yıllık süre içerisinde yapılan yapılar, hukuka uygun yapılmış sayılır. Nitekim yukarıda anılan İmar Kanunu Madde 29’da da başlanmış inşaatlarda müktesep hakların saklı olduğu belirtilmiştir. Ancak ruhsat alınmadan veya ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapı yapılması durumunda para cezası verilmesi mümkün olacağı için, ruhsat ve eklerine aykırılık bulunmadığı ve ruhsat süresinin dolmasından sonra inşaata devam edilmediği sürece, sadece ruhsat süresinin dolmuş olması ve inşaatın ruhsatsız duruma düşmesi nedeni ile imar para cezası verilmesi mümkün değildir. Yani ruhsat süresi dolduktan sonra da inşaata devam edilmediği sürece sırf ruhsat süresinin dolması para cezası uygulanması için yeterli değildir.
Bu durum,Danıştay 6. Dairesi, 16.06.2004, E:2003/281, K:2004/3882 sayılı kararıyla da: ‘3194 sayılı İmar Kanunun 42. maddesi uyarınca, ancak ruhsat alınmadan veya ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapı yapılması durumunda para cezası verilmesi mümkün olup, ruhsat ve eklerine aykırılık bulunmadığı ve ruhsat süresinin dolmasından sonra inşaata devam edilmediği sürece, sadece ruhsat süresinin dolduğundan ve inşaatın ruhsatsız duruma düştüğünden bahisle anılan madde hükmü uyarınca para cezası verilmesi mümkün değildir.’ İfadelerine yer vererek açıkça vurgulanmıştır.
Tüm bu hususlar göz önüne alındığında, ilgili yapıya idari yaptırım uygulanabilmesi için öncelikle , 5 yıllık ruhsat süresi sona erdikten sonra, inşaat faaliyetlerine devam edilip edilmediği, edilmişse, yapının inşaata devam edilen kısmının ne boyutta olduğu tespit edilmelidir. İnşaatın ruhsat müddeti içinde yapılan kısımları kazanılmış hak teşkil edeceğinden, bu kısımlar için ne yıkım kararı alınabilir ne de para cezası uygulanabilir. 32. ve 42. maddelerin uygulanabileceği kısımlar ruhsat müddeti dolduktan sonra yapılan kısımlardır.
Müddet sonrası yapılan kısımlar için de, Belediyenizce önce bu aykırılığın yapı tatil tutanağıyla tespiti, ardından 3194 Sayılı Kanunun 32.maddesine göre en fazla bir aylık sürenin verilmesi, 42. maddesi uyarınca idari para cezasıyla cezalandırılması için encümen kararı alınması, ardından bu karar ve dayanağı olan yapı tatil tutanağı ile anılan para cezasının tahsili amacıyla tanzim edilen ödeme emri ve söz konusu yapının kaçak kısımlarının yıkımına ilişkin encümen kararının tesis edilerek ilgiliye gönderilmesi gerekmektedir.
Para cezalarına konu olan alanın hesaplanmasında, aykırılıktan etkilenen alan dikkate alınacağı için, bu alanın tespiti de önem teşkil etmektedir. Bakanlıkça belirlenen yapı sınıflarına ve gruplarına göre yapının inşaat alanı üzerinden hesaplanmak üzere, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için idari para cezası verilir. Bu durumda, önce aykırılıktan etkilenen toplam inşaat alanı metrekare olarak hesaplanacak, sonrasında aykırılığa konu alanın metrekare hesabı yapılacaktır.
Ayrıca, ruhsat hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaat devam ettiği gerekçesiyle tespit edilen tutara, bu tutar üzerinden hesaplanmak üzere %50 ilave ceza kesilir. Bu durum, İmar Kanununun 42. Maddesinde ifade edilmektedir: ‘9) Ruhsatı hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaatı sürdürülüyor ise cezanın % 50’si, (…) (a) ve (b) bentlerinde belirtilen şekilde tespit edilen para cezalarının miktarına göre ayrı ayrı hesap edilerek ilave olunur.’
Cezanın % 50 oranında artırımı, İmar Kanununda öngörülen süreler sonunda alınan yapı ruhsatı hükümsüz hale gelmiş ve bu tarihten sonra inşai faaliyeti sürdürüldüğü yapı yerinde tespit edilen yapılar için uygulanması gereken bir artırım oranı olup, yapı kullanım izni almış yapılara uygulanması mümkün değildir.
Yine ayrıca ruhsat süresi dolduktan sonra yapılan imalatlar tespit edildikten sonra, bu kısımlara yönelik olarak yıkım kararı alınması gerekmektedir. Yapının tamamı için yıkım kararı verilmesi hukuka uygun olmayacaktır (DANIŞTAY 14.Daire Esas: 2015/11141 Karar: 2018/673 Karar Tarihi: 15.02.2018). Yapının ruhsat süresi içerisinde tamamlanan kısımlarının kazanılmış hak olarak kabul edilip, korunacağı, yapı kullanma izni alınmaması halinde ise yapının elektrik, su, kanalizasyon ve benzeri hizmetlerden yararlandırılmamasına ilişkin yaptırımların öngörüldüğü anlaşılmaktadır (DANIŞTAY 14.Daire Esas: 2015/11141 Karar: 2018/673 Karar Tarihi: 15.02.2018).
Son olarak, imara aykırılık nedeniyle kesilen para cezaları Yapı Sahibi adına düzenlenir. Yapı Sahibi kavramı, mevzuat hükümlerine aykırı olarak ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı yapan veya yapılması yönünde harekete geçen kişidir. Diğer bir anlatımla, yapıyı yaptıran kişi olarak algılanır. Yapıyı yaptıran kişi kimi durumlarda tek bir kişi olabileceği gibi parsel sahiplerinin tümü de olabilmektedir. Bu durumda parsel sahiplerinin yapının inşaatı üzerinde tasarruf ve yetkilerinin bulunup bulunmadığı ayrıca irdelenmelidir.
Duruma göre, ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapı yapan müteahhit hakkında da para cezası uygulanabilir. Ancak bunun için de, yapı müteahhidinin bizzat aykırı tutumu söz konusu olmalıdır. 16/02/2021
Av. ARDA GİRGİN